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Nouveaux régimes d'amortissement Robien et Borloo-neuf

L'administration clarifie l'articulation des différents dispositifs successifs et présente la nouvelle architecture des dispositifs d'aide à l'investissement immobilier locatif. Divers dispositifs ont successivement été adoptés pour encourager l?investissement l?immobilier locatif. Leur caractère commun est d?être réservés aux investisseurs qui, dans le cadre de la gestion privée de leur patrimoine :
- louent, directement ou indirectement, des logements à des locataires qui en font leur habitation principale, et déclarent les revenus qu?ils en tirent dans la catégorie des revenus fonciers.
Dernièrement, l?article 40 de la loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a clarifié ces différentes « strates » d?avantages fiscaux en recentrant le dispositif « Robien classique », en supprimant le dispositif « Robien social » et en créant les nouveaux dispositifs « Borloo-neuf » et « Borloo SCPI ». Parallèlement, il a modifié les modalités de révision des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour les dispositifs fermés à la souscription, mais ouvrant toujours droit à des régimes fiscaux de faveur : dispositifs « Besson neuf et ancien », « Lienemann », « Robien classique ». Il est complété du décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 et d?un arrêté de même date prévoyant, entre autres, un nouveau zonage.

A. - Recentrage du dispositif « Robien » : Depuis le 1er septembre 2006, il existe deux dispositifs « Robien » : le « Robien classique » applicable aux investissements réalisés jusqu?au 31 août 2006 et le « Robien recentré » applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 ; mais quels que soient la période d?investissement et le dispositif concerné, l?interdiction de proroger, au-delà des neuf premières années, la déduction au titre de l?amortissement des travaux de reconstruction et d?agrandissement s?applique à compter de l?imposition des revenus de l?année 2006.

Dispositif Caractéristiques Période d'investissement
Robien classique Amortissement de 8 % du prix d?acquisition ou de revient pendant 5 ans et 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes avec possibilité de prorogation après 9 ans pour un amortissement total de 50 %, 57,5 %, voire 65 % maximum de la valeur du logement Jusqu?au 31 août 2006
Robien recentré Amortissement de 6 % du prix d?acquisition ou de revient pendant 7 ans et 4 % de ce prix les deux années suivantes sans possibilité de prorogation au terme des 9 ans, soit un amortissement maximum de 50 % À compter du 1er septembre 2006 (1)
(1) Logements acquis neufs, en état futur d?achèvement ou logements inachevés à compter de cette date :
? logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l?objet d?une déclaration d?ouverture de chantier à compter de cette date ;
? locaux affectés à un usage autre que l?habitation acquis à compter de cette date et que le contribuable transforme en logement ;
? logements acquis à compter de cette date que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.


Si les deux dispositifs se rejoignent sur les conditions d?affectation du logement, leur régime diffère quant au zonage applicable aux investissements et aux plafonds de loyers visés par l?article 2 terdecies A pour le « Robien classique » et 2 terdecies B pour le « Robien recentré » de l?annexe III du CGI.

B. - Dispositif « Borloo neuf » : Parfois dénommé « Borloo populaire », ce dispositif vient compléter, sur le plan des revenus locatifs, le dispositif « Robien recentré » dans le secteur intermédiaire pour lequel les conditions de loyer sont plus restrictives, les ressources du locataire ne devant pas, par ailleurs, dépasser un certain plafond fixé en fonction de la composition familiale du foyer (couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage) et révisé annuellement au 1er janvier en fonction de l?évolution du salaire minimum de croissance (CGI, art. 31, I, 1°). Pour son application, l?épargnant doit, du reste, avoir opté pour le dispositif « Robien recentré ».

Dispositif Déduction sur revenus fonciers
Robien recentré : engagement de location sur 9 ans Déduction des revenus fonciers au titre de l?amortissement égale à 6 % du prix d?acquisition ou de revient par an sur 7 ans et à 4 % les deux années suivantes
Borloo neuf : engagement de location sur 9, 12 ou 15 ans Déduction des revenus fonciers au titre de l?amortissement égale à 6 % du prix d?acquisition ou de revient par an sur 7 ans et à 4 % les deux années suivantes majorées :
- d?une déduction spécifique de 30 % du montant des revenus bruts pendant 9 ans avec possibilité de reconduction jusqu?à 12 ou 15 ans,
- et d?un complément de déduction des revenus fonciers au titre de l?amortissement égal à 7,5 % ou 15 % du prix de revient du logement suivant la durée de prolongation de l?engagement de location (une ou deux périodes triennales, soit 2,5 % par an)


Ainsi, à l?issue de la période couverte par l?engagement de location de 9 ans, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d?un complément de déduction au titre de l?amortissement « Robien recentré » égal à 2,5 % par an du prix d?acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail. Le total des déductions peut donc représenter 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement sur une période d?engagement de 9, 12 ou 15 ans.

C. - Dispositifs en faveur des SCPI Pour les souscriptions de parts en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisées à compter du 1er septembre 2006 :
- le dispositif « Robien SCPI » est aménagé sur trois points : la déduction des revenus fonciers au titre de l?amortissement des parts s?applique au taux annuel de 6 % pendant 7 ans et 4 % les deux années suivantes ; la possibilité de proroger le bénéfice de la déduction des revenus fonciers au titre de l?amortissement des parts de SCPI d?une ou de deux périodes triennales est supprimée ; le bénéfice de l?avantage fiscal est subordonné à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions du « Robien-recentré » sont réunies ;
- le nouveau dispositif « Borloo SCPI » crée un complément de déduction au titre de l?amortissement « Robienrecentré SCPI » en autorisant, lorsque les logements détenus par la SCPI sont donnés en location dans le cadre du dispositif « Borloo-neuf », de pouvoir proroger d?une ou de deux périodes triennales le bénéfice de la déduction au titre de l?amortissement des parts pratiquée par le porteur et prévoit l?application de la déduction spécifique de 30 % pratiquée par la SCPI au prorata des revenus bruts correspondant aux droits détenus par les porteurs de parts qui ont demandé le bénéfice de la déduction au titre de l?amortissement des parts Borloo SCPI.
source : Instr. 2 nov. 2006 : BOI 5 D-4-06 via Apicil

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